Нерухомість в Україні восени 2025 року демонструє тенденції, що склалися під впливом цілої низки унікальних факторів: від загальної безпекової ситуації до державних програм на кшталт «єОселя». Вторинний ринок, як найбільш чутливий до раптових змін, переживає період помірного, але стабільного зростання у відносно безпечних регіонах і стагнації чи падіння цін у прифронтовій зоні. Покупці та інвестори, які планують угоди цієї осені, повинні враховувати не лише традиційні економічні чинники, але й суттєвий вплив військово-політичних ризиків на кінцеву вартість квадратного метра. Більше на sumy-one.com.
Ціни на вторинну нерухомість в Україні: загальний тренд осені 2025
Загальна ситуація на вторинному ринку нерухомості України станом на початок осені 2025 року характеризується нерівномірним, але помітним зростанням цін у доларовому еквіваленті. За даними аналітичних звітів, середня ціна пропозиції на вторинне житло по країні вже перевищила показники кінця 2024 року, зафіксувавши зростання на рівні 7%–10%.
Ця тенденція є наслідком поєднання кількох ключових чинників:
- Обмежена пропозиція: Загальна кількість пропозицій на ринку скоротилася (приблизно на 8% порівняно з кінцем 2024 року), що частково є результатом відкладеного попиту та неготовності власників продавати житло за нижчою ціною.
- Внутрішня міграція: Продовження міграції населення з прифронтових зон до центральних та західних областей.
- Стабілізація курсу гривні: Відносна курсова стабільність підтримує довіру до інвестицій у нерухомість, яка традиційно розглядається українцями як надійний спосіб збереження капіталу.
- Державні програми: Активізація пільгових іпотечних програм, зокрема «єОселя», розширює коло потенційних покупців, підігріваючи попит.
Прогноз на осінь передбачає, що у відносно безпечних регіонах (Київ, Львів, Ужгород) ціни продовжать зростати в межах 5%–10% річних. Водночас у прифронтових областях цінова політика буде залишатися стабільною на мінімальному рівні або навіть демонструватиме незначне падіння через високі безпекові ризики.
Вартість квартир у різних містах України: регіональна диспропорція
Ринок вторинної нерухомості України залишається глибоко диференційованим за регіонами. Вартість квадратного метра безпосередньо залежить від безпекового рівня, економічної активності та наявності робочих місць у конкретному місті.
| Місто | Середня ціна 1-кімнатної квартири на вторинному ринку (долари США) на осінь 2025 | Тенденція на осінь | Ключові фактори |
|---|---|---|---|
| Київ | $65 000 – $95 000 | Повільне, але стабільне зростання | Столичний статус, інфраструктура, відновлення попиту після літа, лідерство у ціні. |
| Львів | $63 000 – $67 000 | Стійке зростання | Безпековий фактор, високий попит з боку ВПО та інвесторів, обмежена пропозиція. |
| Ужгород | $60 000 – $62 000 | Висока стабільність / Незначне зростання | Найзахідніший регіон, близькість до ЄС, невеликий ринок. |
| Одеса | $55 000 – $60 000 | Зростання, але з коливаннями | Великий обласний центр, стратегічне значення, чутливість до новин з фронту. |
| Дніпро | $40 000 – $50 000 | Помірне зростання | Регіональний центр, логістичний хаб. |
| Харків | $21 000 – $25 000 | Максимальне зростання у відсотках (від низької бази) | Найнижча ціна серед великих міст, ризик зберігається, але інвестори розглядають як «точку входу». |
| Прифронтові міста (Херсон, Запоріжжя, Суми) | $14 000 – $25 000 | Стагнація / Падіння | Високі безпекові ризики, мінімальний попит. |
Ціни є медіанними/середніми показниками і можуть суттєво відрізнятися залежно від району, стану квартири та типу будинку.
Головний висновок для осені: цінова «вилка» між безпечними та ризикованими регіонами буде лише збільшуватися. Наприклад, у Києві та Львові ціни продовжать зростати, оскільки нерухомість там розглядається як “тиха гавань” і ліквідний актив для здачі в оренду, тоді як у Харкові, попри найбільше відсоткове зростання від мінімальної вартості, ціни все ще залишаються дуже низькими, приваблюючи лише ризикових інвесторів.
Як змінюватиметься цінова політика впродовж осені 2025: прогноз та динаміка
Осінь традиційно є періодом пожвавлення на ринку нерухомості. Після літнього затишшя, пов’язаного з відпустками та збором врожаю (для агросектору), покупці повертаються до активного пошуку житла. Цього року на динаміку цін накладатимуться специфічні фактори.
Вересень: «Розгін» та відкладений попит
Вересень ознаменує повернення ділової активності. Попит, накопичений за літо, почне реалізовуватися. Експерти очікують помірного зростання цін, особливо у містах-реципієнтах (Львів, Івано-Франківськ, Київ, Ужгород). Підвищення цін у Києві, наприклад, може бути пов’язане з початком навчального року і необхідністю придбати житло для студентів чи викладачів, які переїхали.
Жовтень: Пік активності та стабілізація
Жовтень часто стає місяцем найбільшої кількості угод. Ціни можуть досягти осіннього піку. Ключовим фактором стане «єОселя»: якщо програма продовжить активно працювати і буде розширюватися на вторинний ринок (особливо на будинки, збудовані до 10 років), це створить додатковий інфляційний тиск на ціни.
Листопад: Підготовка до зимового затишшя
Ближче до кінця осені ринок, ймовірно, почне сповільнюватися. Покупці менш охоче оформлюють угоди перед зимовими святами та в умовах підвищених ризиків, пов’язаних із можливими обстрілами енергетичної інфраструктури. Ціни можуть дещо стабілізуватися або навіть показати невелике корекційне зниження, проте значного падіння очікувати не варто.
Як на ціну впливатиме тип і характер житлових об’єктів
На вторинному ринку характер самого об’єкта нерухомості відіграє критичну роль у ціноутворенні. В умовах війни попит змістився від старих, енерговитратних квартир до об’єктів, що забезпечують підвищений комфорт та безпеку.
Кількість кімнат: Лідерство однокімнатних
Квартири з невеликою кількістю кімнат залишаються найбільш ліквідними та дорогими за ціною квадратного метра:
- 1-кімнатні квартири: Користуються найбільшим попитом як серед переселенців, так і серед інвесторів, які купують житло для оренди. Вони є найдоступнішими за повною вартістю і найбільш ліквідними.
- 2-кімнатні квартири: Мають стабільний попит серед сімей, які планують постійне проживання.
- 3-кімнатні та більше: Через високу повну вартість, попит на них найбільш чутливий до економічної ситуації. Вони часто демонструють нижче зростання ціни квадратного метра, а в деяких містах навіть можуть дешевшати.
Стан будинку: Різниця між “чешкою” та “спецпроектом”
- «Радянський фонд» (хрущовки, панелі 70-80-х): Ціни на таке житло зростають повільніше, оскільки воно не відповідає сучасним вимогам до енергоефективності та комфорту.
- «Спецпроекти» (будинки 90-х – 2010-х): Мають стабільний попит, оскільки часто пропонують краще планування та вищу якість будівництва.
- Вторинне житло у нових ЖК (до 10 років): Ціна наближається до первинного ринку. Такі об’єкти, що мають закриту територію, охорону, паркінг та автономне опалення, є найбільш бажаними і продовжать диктувати цінові тенденції.
Поверх: Фактор безпеки та автономності
В умовах воєнних ризиків та проблем з електропостачанням, квартири на середніх поверхах (з 3-го по 7-й) стали значно дорожчими та ліквіднішими, ніж раніше.
- Перші поверхи: Традиційно дешевші через холод, шум та ризики затоплення. Додатковий фактор – ризик потрапляння уламків.
- Останні поверхи: Найбільш подешевшали, оскільки несуть найбільші ризики прямого влучання та проблеми з подачею води/тепла.
- Середні поверхи: Вважаються «золотою серединою», оскільки вони не страждають від проблем верхніх та нижніх поверхів, а в разі відключення ліфта підйом не є критичним.
Що ще може вплинути на ціну: зовнішні та внутрішні чинники
Ціни на вторинну нерухомість в Україні формуються під впливом нетипового для мирного часу комплексу чинників.
Зовнішні/Безпекові фактори
- Розвиток військових дій: Будь-яка ескалація чи деескалація суттєво змінює попит. Успіхи ЗСУ чи посилення ППО у певному регіоні миттєво підвищують його інвестиційну привабливість.
- Обстріли енергетичної інфраструктури: Як показали минулі роки, загроза блекаутів знижує попит на квартири, які не мають автономних джерел опалення чи електропостачання, стимулюючи переїзд у приватні будинки чи ЖК з генераторами.
- Міжнародна допомога та перспективи ЄС: Новини про великі інфраструктурні проєкти та фінансування відновлення підвищують довгострокові очікування, що вже зараз підтримує зростання цін.
Внутрішні/Економічні фактори
- Ставка НБУ: Зниження облікової ставки, яке може відбутися цієї осені чи ближче до зими, робить депозити менш привабливими, перенаправляючи капітал в нерухомість.
- Пільгове кредитування («єОселя»): Успішна реалізація програми забезпечує стабільний попит на “вторинку” до 10 років. Якщо кількість виданих кредитів зросте, це підштовхне ціни вгору.
- Репарації та компенсації: Запуск масштабних програм компенсації за зруйноване житло може створити величезний платоспроможний попит на вторинному ринку.
Чи варто зараз купувати житло на вторинному ринку нерухомості?
Відповідь на це питання залежить від мети покупки: для проживання чи для інвестицій.
Купівля для власного проживання
Якщо ви купуєте житло для власного проживання і маєте достатні кошти, осінь 2025 року — сприятливий час.
- Аргументи «ЗА»: Вищі ціни, ніж рік тому, свідчать про те, що ринок пройшов найглибшу кризу. Подальше зростання цін у середньостроковій перспективі є досить імовірним. Якщо ви знайшли об’єкт, який відповідає вашим вимогам щодо безпеки та інфраструктури, відкладати покупку недоцільно, оскільки, імовірно, вона лише дорожчатиме.
- Порада: Максимально використовуйте державні програми, якщо маєте на це право. Шукайте об’єкти з автономними рішеннями (генератор, індивідуальне опалення).
Купівля для інвестицій
Інвестиційні рішення варто розділити за рівнем ризику:
- Низький ризик (Київ, Львів): Купівля тут є надійним способом збереження коштів. Прибутковість буде помірною (за рахунок стабільної оренди та невеликого зростання ціни), але надійною.
- Середній ризик (Дніпро, Одеса): Прибутковість потенційно вища, але й ризики значніші. Варто інвестувати у приміщення, які можна швидко переобладнати або здати в оренду для бізнесу чи ВПО.
- Високий ризик (Харків, Запоріжжя): Ціни знаходяться на історичних мінімумах. Покупка тут — це довгострокова та ризикована інвестиція «на відновлення». Прибуток у разі перемоги та початку відбудови може бути найвищим, але капітал буде «заморожений» на невизначений термін.
Ключові висновки
- Загальний тренд: Ціни на вторинну нерухомість в Україні цієї осені продовжать помірно зростати, особливо в західних та центральних областях.
- Регіональна різниця: Київ та Львів залишаються найдорожчими, тоді як прифронтові міста пропонують мінімальні ціни.
- Фактор об’єкта: Найбільший попит та найвища ціна у ліквідних 1-кімнатних квартирах на середніх поверхах у сучасних будинках (до 10 років).
- Ризики: Непередбачувана безпекова ситуація та можливі проблеми з енергопостачанням залишаються ключовими факторами, що стримують різке зростання.
Ринок вторинної нерухомості осені 2025 року — це ринок, який повільно, але впевнено відновлюється, адаптуючись до військових реалій. Для покупця це час для рішучих дій, якщо об’єкт відповідає всім критеріям безпеки та ліквідності.